镜鉴咨询创始人张宏伟在接受记者采访时分析:“结合当前的经济环境和开发商拿地的选择性来看,住宅开发意味着相对较快的现金流。商办物业开发则需要长期的资金沉淀,即使用于出售,当前大宗交易也不活跃,而且出售中的成熟运营物业也很多,增量商办项目在未来还是有一定压力的。”
上海高端住宅圈,又要有神秘的新朋友加入了。
上海2024年第四批住宅用地出让公告中,“原小米地块”(徐汇区斜土街道xh128D-07地块)以住宅用地性质再度现身,拟以“招挂复合”方式出让。
注:招挂复合出让,指的是当有效申请人数达到或超过6人时,地块采用有竞价招标方式出让。这种情况下,有效申请人成为投标人,通过招标筛选出一定数量的入围竞标人,再进行竞价。
该地块曾在2021年由小米全资子公司谧空间(上海)信息科技有限公司竞得,当时作为商业办公用地,成交价15.5亿元,折合楼面价31001元/平方米。
而在经历政府收储后重新上架,该宗地块起始价为36.96亿元,起始楼面价约10.08万元/平方米,且未设中小套型比例要求。
早在2016年8月17日,融信以总价110.1亿元、溢价率139%拿下上海静安区中兴社区地块,楼面价约10.02万元/平方米,成为当时全国单价地王。
另据每经记者观察,本次地块最高总价限制为48.048亿元,如果地块最终达到最高限价,将采用摇号方式确定竞得者。此外,地块要求全装修住宅建筑面积占住宅总建面100%以上,全装修新建商品住房装修价格(集采价)为5000元/平方米。
这意味着,开发商很难单凭“钞能力”拿下这头现金牛。
被豪宅包围
距离小米集团2021年拿地过去3年,该宗地块南面的西岸金融城已经拔地而起,北面紧邻汇元玺,南侧即香港置地·启元,东侧为御江廷,已被豪宅紧紧包围。
今年3月,汇元玺第二次开盘即售罄,入围分达112.8分,相当于一个5年内没有购房记录、社保缴纳10年左右的无房家庭,才具备入围资格。
香港置地·启元,均价高达17.8万元/平方米,套均总价超过5000万元,认购率235%,4月开盘2小时即告售罄,其中最贵的一套复式总价破亿元。
2022年12月开盘的御江廷,共计323套房源,均价13.12万元/平方米,最终入围分92.75分。
近年来,徐汇滨江中心区域宅地供应极为稀缺,购房人抢房、开发商抢地,抢到就是赚到,与原先的商业用地相比,如今摇身一变成为豪宅坯子的这宗地块,无疑将成为顶级开发商争夺的焦点。
镜鉴咨询创始人张宏伟在接受《每日经济新闻》记者采访时分析:“结合当前的经济环境和开发商拿地的选择性来看,住宅开发意味着相对较快的现金流。商办物业开发则需要长期的资金沉淀,即使用于出售,当前大宗交易也不活跃,而且出售中的成熟运营物业也很多,增量商办项目在未来还是有一定压力的。”
“从地价角度来讲,商办类地价偏低,调整成住宅之后,楼面价和总价会上涨,一方面土地出让金收益增加,另一方面市场热度也得以提升。此外,原小米地块位于比较成熟的地段,改善类产品聚集,应该是有市场需求支撑的,开发商能够比较快获得现金流。”
商改住到底香不香?
深圳近期也对部分地块进行了相应的商改住变更。
7月7日,深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告,为加大居住用地供应,促进后海片区职住平衡,经规划主管部门审议,拟对后海湾-东角头地区法定图则DU10、DU13开发控制单元进行规划调整。
与上海“原小米地块”情况类似,这两宗地位于深圳填海区的后海总部基地,全球知名企业积聚,定位为“总部经济+科创高地”,周边二手房成交单价普遍10万+,拥有海岸城、华润城等高端商业配套和多个网红地标。
杭州也有部分区域地块做了商改住调整。
据浙江日报·潮新闻,今年4月,之江度假区单元XH110205-02等地块性质由商业商务金融用地变更为住宅用地。
中指研究院华东大区常务副总高院生对每经记者分析:“今年以来,企业拿地意愿不足,同样的地段,商业地和住宅用地相比,肯定是住宅用地的优势更明显。”
“以之江度假区地块为例,倒不是因为地块被改为住宅用地就能发生变化,而是这块地本身位置不错,又有江景,把这种商业地改为住宅地,增强开发商的拿地积极性,这是有可能的。如果地块本身没有吸引力,商改住也不会提升它的关注度。”
今年以来,商改住频频破冰。
此前的7月2日,长沙市下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》,明确长沙市辖区范围内,将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批;已完成项目总平面图审批,但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房,在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下,经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
“商办类物业的库存压力比住宅要大得多,把一部分商办类地块调整为住宅地块,一方面减少了商办类供应,另一方面有助于去库存。但也必须注意,对住宅市场而言,其实是变相增加了供应。”张宏伟指出。
对于存量产品商改住,张宏伟提醒:“这类房屋商改住之后,购房人会面临一个普遍问题,即占用了购房资格,特别是首次置业的人群,在购买了小户型商改住之后,未来再次置业就要按照二套的首付和税费进行交易。”
“购买商办类转住宅的物业,特别是超小户型,政策层面可以给予一定优惠,比如购房累计不超过144平方米,全部按照首套的税费标准征收,这对于购买多套或是升级置换的购房人更为友好。”张宏伟建议。
“商改住主要是两大目的,一是从政府端来说,为了更好满足土地出让要求,补充土地财政;二是从企业角度看,商改住之后更有利于去化,缓解企业经营压力。”高院生指出。
但商改住并非土拍市场回暖的万能灵药,真正受欢迎的还是能造出“好卖的房子”的土地。
“我认为商改住并不一定都是好的结果,要判断它作为住宅用地,能否打造出好的产品,吸引到购房者的关注,只有这样,开发商才愿意更积极地参与拿地。”高院生强调。
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