上海一批次二轮土拍：6宗地收金近119亿元，龙湖等民企再入场
4月16日，上海迎来2024年一批次第二轮土地开拍，涉及6宗宅地，总出让面积19.49万平方米。从成交结果来看，据中指研究院统计，上海此次出让的6宗宅地全部成交，收金118.86亿元，成交楼面均价为39702元/平方米。其中，3宗地块触顶摇号，1宗地块溢价成交，2宗地块底价成交。
越秀地产加码上海市中心
此次土拍中，最核心的宅地为上海内环内的静安区中兴地块，该地块吸引了9位竞买人参与竞价，包括华润置地、中海、越秀地产、建发、上海城建、招商蛇口与中旅投资联合体、保利发展、大华、象屿。经过20轮报价，该地块报价触及地价上限15.97亿元，转入高品质建设指标竞报环节。除保利发展、建发外，其余7家房企及联合体参与该环节，均接受绿色建筑二星级及近零能耗建筑指标和公租房比例8%的上限指标。在摇号环节，越秀地产幸运摇中该地块，成交楼面价为78197元平方米，溢价率10%。
据土地出让文件显示，静安区中兴地块的性质为住宅，出让面积8168.22平方米，容积率2.5，起始价14.52亿元，房地联动价为12.1万元/平方米。该地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。
值得一提的是，近三年来，越秀地产在一线城市扩储意愿强烈，在北京、上海土拍市场频频现身，多次成为摇号摘地的“幸运儿”。就上海而言，越秀地产在去年4月就曾经以7.2亿元摘得静安中兴社区一宗地块，溢价率约7.54%，房地联动价和本次地块相同，均为12.1万元/元平方米，也就是说，在寸土寸金的上海内环内，越秀地产已经在静安区落下两子，虽然体量并不大，但是足以形成联动的趋势。
今年初，越秀地产在静安区的项目越秀静安悦开盘，推出80套房源，认筹人数为124人，认购率约155%，开盘即售罄。静安区作为上海内环内地块，中兴社区是近年来静安区的供地主力，周边比较成熟的项目有万科翡翠雅宾利，其目前的挂牌价约为14万元/平方米。
越秀地产作为后来者，在上海拿地凶猛，呈现后来居上的态势，先后在浦东、杨浦区拿下多宗宅地。据克而瑞研究中心统计数据显示，2023年，越秀地产在上海以169.07亿元的销售额位居第12位，上海在越秀地产的整体销售中占比11.9%。
截至目前，今年越秀地产拿地计划支出400亿元，大有在一线城市继续“拼抢赶超”的意图。上海中原地产资深分析师卢文曦点评称：“中兴社区地块体量小，位于核心位置，去化速度快，越秀地产能拿到市中心这样的地块确实比较幸运。”
龙湖、大华民营房企出手夺地
今日，另外一宗竞争激烈的地块是上海闵行区浦锦街道地块。该地块吸引了12家竞买人参拍，包括华润与南通瑞城置业联合体、中海、金茂、中铁置业、国贸、招商、中旅投资联合体、保利发展、上海建工联合体、建发与联发联合体、安高、大华、象屿与天安联合体、首开。经过18轮报价，该地块报价触及地价上限25.56亿元，进入高品质建设指标竞报环节。除首开外，其余11家房企参与该环节，均接受绿色建筑二星级及近零能耗建筑指标和公租房比例7%的上限指标进入摇号环节。最终，该地块由大华摇中，成交价25.56亿元，成交楼面价为42350元/平方米，溢价率10%。
据悉，闵行区浦锦街道地块容积率仅为1.2，房地联动价6.9万元/平方米，中小套型比例不低于50%。业内人士认为，这宗地块受追捧的原因不排除未来产品作出叠墅、洋房类产品，有创新和发挥空间。
而位于奉贤新城的地块共有龙湖、奉贤城发、象屿3家竞买人参拍，由龙湖以15.37亿元触顶摇号拿下，成交楼面价18360元/平方米，溢价率9.55%。该地块出让面积3.81万平方米，容积率2.2，建筑高度80米，用途为商住综合用地，住宅套数下限536套，房地联动价4.38万元/平方米，中小套型比例不低于55%。
浦东新区曹路科教园区地块吸引了中建八局、象屿与联发联合体参拍，最终由象屿与联发联合体以23.63亿元摘得，成交楼面价为33065元/平方米，溢价率6.49%。该地块出让面积4.76万平方米，容积率1.5，房地联动价6.3万元/平方米，中小套型比例不低于50%。
此外，普陀桃浦地块、嘉定新城地块均以底价成交。其中，普陀区地块由保利发展与建发联合体以底价11.83亿元摘得，成交楼面价为22200元/平方米；嘉定新城地块由上海中环投资开发（集团）有限公司以底价26.5亿元摘得，成交楼面价为44042元/平方米。
从参拍房企来看，据中指研究院统计，本轮总参拍房企达18家，除了大华、龙湖外，其余以国企、央企或城建为主，其中闵行浦锦地块的参拍房企超过10家。
中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为，本场土拍热度较首场土拍有所下降，6宗地块仅吸引18家房企参拍，其中2宗地块均仅有一家企业参拍。国企、央企仍是拿地主力，但民企拿地占比有所提高，大华、龙湖两家民企分别竞得一宗地块，其余4宗地块均由国企、央企竞得。
“上海此次推出的6宗地块整体素质一般，1宗地块在内环内，1宗地块在中外环间，4宗地块都在外环外。其中闵行区浦锦地块吸引了12家房企参与，是本轮土拍热度最高的地块。”陈炬兰如是说。
卢文曦表示：“民营房企在本地土拍中是一个亮点，虽然参拍企业仍然以国企、央企为主，但是令人可喜的是，龙湖、大华这样的民营房企出手拿地。这表明了民营房企在上海拿地扩张的新信号。”
“70/90”土拍规则调整
值得关注的是，今日土拍也是上海在调整“70/90”政策后的首次土拍。
所谓“70/90”政策，源于2006年《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。其中明确，商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。
上述6宗地块的中小套型标准均发生变化，统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”，中小户型的比例也变得更为灵活，从“50%-70%不等”。
陈炬兰表示：“这一规则的调整未来将增加改善型产品供应，降低大面积产品溢价，缓和供需矛盾。”
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