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上海一批次二轮土拍:6宗地收金近119亿元,龙湖等民企再入场

4月16日,上海迎来2024年一批次第二轮土地开拍,涉及6宗宅地,总出让面积19.49万平方米。从成交结果来看,据中指研究院统计,上海此次出让的6宗宅地全部成交,收金118.86亿元,成交楼面均价为39702元/平方米。其中,3宗地块触顶摇号,1宗地块溢价成交,2宗地块底价成交。

越秀地产加码上海市中心

此次土拍中,最核心的宅地为上海内环内的静安区中兴地块,该地块吸引了9位竞买人参与竞价,包括华润置地、中海、越秀地产、建发、上海城建、招商蛇口与中旅投资联合体、保利发展、大华、象屿。经过20轮报价,该地块报价触及地价上限15.97亿元,转入高品质建设指标竞报环节。除保利发展、建发外,其余7家房企及联合体参与该环节,均接受绿色建筑二星级及近零能耗建筑指标和公租房比例8%的上限指标。在摇号环节,越秀地产幸运摇中该地块,成交楼面价为78197元平方米,溢价率10%。

据土地出让文件显示,静安区中兴地块的性质为住宅,出让面积8168.22平方米,容积率2.5,起始价14.52亿元,房地联动价为12.1万元/平方米。该地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

值得一提的是,近三年来,越秀地产在一线城市扩储意愿强烈,在北京、上海土拍市场频频现身,多次成为摇号摘地的“幸运儿”。就上海而言,越秀地产在去年4月就曾经以7.2亿元摘得静安中兴社区一宗地块,溢价率约7.54%,房地联动价和本次地块相同,均为12.1万元/元平方米,也就是说,在寸土寸金的上海内环内,越秀地产已经在静安区落下两子,虽然体量并不大,但是足以形成联动的趋势。

今年初,越秀地产在静安区的项目越秀静安悦开盘,推出80套房源,认筹人数为124人,认购率约155%,开盘即售罄。静安区作为上海内环内地块,中兴社区是近年来静安区的供地主力,周边比较成熟的项目有万科翡翠雅宾利,其目前的挂牌价约为14万元/平方米。

越秀地产作为后来者,在上海拿地凶猛,呈现后来居上的态势,先后在浦东、杨浦区拿下多宗宅地。据克而瑞研究中心统计数据显示,2023年,越秀地产在上海以169.07亿元的销售额位居第12位,上海在越秀地产的整体销售中占比11.9%。

截至目前,今年越秀地产拿地计划支出400亿元,大有在一线城市继续“拼抢赶超”的意图。上海中原地产资深分析师卢文曦点评称:“中兴社区地块体量小,位于核心位置,去化速度快,越秀地产能拿到市中心这样的地块确实比较幸运。”

龙湖、大华民营房企出手夺地

今日,另外一宗竞争激烈的地块是上海闵行区浦锦街道地块。该地块吸引了12家竞买人参拍,包括华润与南通瑞城置业联合体、中海、金茂、中铁置业、国贸、招商、中旅投资联合体、保利发展、上海建工联合体、建发与联发联合体、安高、大华、象屿与天安联合体、首开。经过18轮报价,该地块报价触及地价上限25.56亿元,进入高品质建设指标竞报环节。除首开外,其余11家房企参与该环节,均接受绿色建筑二星级及近零能耗建筑指标和公租房比例7%的上限指标进入摇号环节。最终,该地块由大华摇中,成交价25.56亿元,成交楼面价为42350元/平方米,溢价率10%。

据悉,闵行区浦锦街道地块容积率仅为1.2,房地联动价6.9万元/平方米,中小套型比例不低于50%。业内人士认为,这宗地块受追捧的原因不排除未来产品作出叠墅、洋房类产品,有创新和发挥空间。

而位于奉贤新城的地块共有龙湖、奉贤城发、象屿3家竞买人参拍,由龙湖以15.37亿元触顶摇号拿下,成交楼面价18360元/平方米,溢价率9.55%。该地块出让面积3.81万平方米,容积率2.2,建筑高度80米,用途为商住综合用地,住宅套数下限536套,房地联动价4.38万元/平方米,中小套型比例不低于55%。

浦东新区曹路科教园区地块吸引了中建八局、象屿与联发联合体参拍,最终由象屿与联发联合体以23.63亿元摘得,成交楼面价为33065元/平方米,溢价率6.49%。该地块出让面积4.76万平方米,容积率1.5,房地联动价6.3万元/平方米,中小套型比例不低于50%。

此外,普陀桃浦地块、嘉定新城地块均以底价成交。其中,普陀区地块由保利发展与建发联合体以底价11.83亿元摘得,成交楼面价为22200元/平方米;嘉定新城地块由上海中环投资开发(集团)有限公司以底价26.5亿元摘得,成交楼面价为44042元/平方米。

从参拍房企来看,据中指研究院统计,本轮总参拍房企达18家,除了大华、龙湖外,其余以国企、央企或城建为主,其中闵行浦锦地块的参拍房企超过10家。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为,本场土拍热度较首场土拍有所下降,6宗地块仅吸引18家房企参拍,其中2宗地块均仅有一家企业参拍。国企、央企仍是拿地主力,但民企拿地占比有所提高,大华、龙湖两家民企分别竞得一宗地块,其余4宗地块均由国企、央企竞得。

“上海此次推出的6宗地块整体素质一般,1宗地块在内环内,1宗地块在中外环间,4宗地块都在外环外。其中闵行区浦锦地块吸引了12家房企参与,是本轮土拍热度最高的地块。”陈炬兰如是说。

卢文曦表示:“民营房企在本地土拍中是一个亮点,虽然参拍企业仍然以国企、央企为主,但是令人可喜的是,龙湖、大华这样的民营房企出手拿地。这表明了民营房企在上海拿地扩张的新信号。”

“70/90”土拍规则调整

值得关注的是,今日土拍也是上海在调整“70/90”政策后的首次土拍。

所谓“70/90”政策,源于2006年《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。其中明确,商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到70%以上。

上述6宗地块的中小套型标准均发生变化,统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”,中小户型的比例也变得更为灵活,从“50%-70%不等”。

陈炬兰表示:“这一规则的调整未来将增加改善型产品供应,降低大面积产品溢价,缓和供需矛盾。”

来源:新京报返回搜狐焦点首页,查看更多

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