8月房企直面偿债高峰，谁家从容谁家焦虑？
8月，正值房企还债高峰，多家房企发布有关兑付信息，既有旭辉集团偿债资金尚未全额到位、正在全力筹措资金，并保证在宽限期内尽快完成偿付工作，也有富力地产3笔票据未能在到期前支付利息，正在商讨解决方案。虽然7月份国家统计局房企到位资金数据显现出融资情况有改善的迹象，但房企在还债高峰，仍然面临不小的压力。
业内人士认为，由于近期房企融资依然较为低迷，再加上房地产销售未完全复苏，因此未来仍可能会有房企出现债务违约事件，流动性问题仍需要注意。
还债高峰来临，房企集中兑付
8月份是房企还债高峰。克而瑞统计数据显示，7月份65家房企有19笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为267亿元，环比减少42%。而8月份65家房企将有26笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后则达到402亿元，环比增加51%。
这从近期房企发布的兑付安排中可见一斑。8月19日，厦门国贸发布2021年度第六期中期票据兑付公告，发行总额9亿元，利率为3.98%，到期日为8月25日。
此外，8月15日，金辉集团发布2023年度第一期中期票据的付息安排。该债券的债项余额维持在8亿元，本计息期的债项利率为4.0%，兑付日定于8月24日。本期应偿付的利息金额为3200万元。
8月15日，珠江实业也宣布2021年度第二期中期票据的兑付安排。该债券的债项余额维持在15亿元，本计息期的债项利率为4.85%，利息兑付日为8月23日，本期应偿付的本息金额为15.73亿元。
与此同时，也有不少房企发布提前兑付、回售的公告。比如，石榴集团8月16日发布公告称，提前兑付了即将于8月20日到期的“19石榴04公司债”，共计9亿元本息，至此，总额35亿元的“19石榴01-04公司债”已全部如期兑付。石榴集团表示，本次公司债券兑付以后，预计未来两三年内不再有大额刚性兑付。
8月19日龙湖集团对外称，近日完成“21龙湖05”债券的回售，回售金额达到19.991亿元。至此，龙湖集团在2024年内已累计兑付境内信用债107亿元。完成此次回售后，龙湖集团2024年内剩余到期的公开债务为12月份回售到期的10亿元。
融资仍处低位，个别房企债务违约
虽然7月份未有房企出现债务违约事件，不过，在8月集中兑付期，融资额并未大幅提升的情况下，房企的债务违约在所难免。
8月11日，富力地产发布内幕消息公告，披露怡略有限公司发行的三笔优先票据宽限期已届满，鉴于集团目前面临的现金流压力，“怡略票据”未在到期前支付利息。
根据公告，富力地产于2024年5月完成了ONE Nine Elms项目的出售及相关同意征求，通过偿还项目贷款和注销“怡略票据”，降低了公司的债务规模。富力地产表示，公司正与票据持有人商讨友善解决方案，将继续密切关注事态发展并考虑所有可能采取的行动。
此外，8月14日，旭辉集团披露了关于2022年度第一期中期票据的宽限期内付息及分期兑付（第二次）安排的详细信息。该债券的债项余额为9.9亿元，本计息期债项利率为4.75%，于8月14日支付债券的本金1000万元及相应利息。但是截至8月14日，旭辉集团表示，公司正在全力筹措资金，但因资金调拨等原因，偿债资金尚未全额到位；公司郑重承诺务必加大资金归集力度，保证在宽限期内尽快完成上述本金和利息偿付工作。
事实上，虽然房地产行业到位资金降幅连续4个月小幅收窄，资金压力边际改善，但是到位资金较去年仍有较大降幅。8月15日，国家统计局数据显示，1-7月，房地产开发企业到位资金约6.19万亿元，同比下降21.3%。其中，国内贷款9216亿元，下降6.3%；利用外资17亿元，下降45.0%；自筹资金约2.2万亿元，下降8.7%；定金及预收款约1.87万亿元，下降31.7%；个人按揭贷款8748亿元，下降37.3%。
对此，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，从各个资金来源数据来看，7月份降幅均出现收窄局面，其中利用外资降幅收窄力度最大，降幅收窄6.7个百分点，其次定金及预收款收窄2.4个百分点。在“5·17”政策效应带动下，6月份成交创年内小高峰，带动定金及预收款降幅持续收窄。但从绝对值上看，到位资金较去年仍有较大降幅，同比降幅超20%，仍具备较大改善空间。
另外，从7月来看，克而瑞统计显示，65家典型房企的融资总量为523.46亿元，环比增加63.8%，同比减少9%。单月的融资规模创下了2024年以来的新高，主要是因为万科获得了326.66亿元的银行贷款。7月房企债券发行了150.5亿元，环比减少2.9%，同比减少55.6%。
整体来看，中指研究院分析师杨骁表示，1-7月，信用债发行金额2028.1亿元，同比下降29.0%；海外债发行金额67.0亿元，同比下降39.5%；ABS（资产支持证券）发行金额1048.0亿元，同比下降34.6%。
克而瑞分析人士认为，由于近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未完全复苏，因此未来仍有可能有房企出现债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。
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