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破防了……

哈喽大家好,我是血拼哥!

今年真的是……太魔幻了。

之前5万+买五环,6万+买四环,现在4万+就可以买4环,你敢信?

丰台四环外某项目特价房源单价降至4字头,

无独有偶,北五环外昌平出现3字头,

这价格,六环外邻居项目看了都发抖(气的)……

有项目跟哥们吐槽,现在有些新房降价已经“不讲武德”了,

上不少老业主深感背刺,开始“团建”。

于此相对,二手房热卖,挂牌量持续减少……

央行517满月,北京市场是否后继乏力?当下是否适合买房?

01、北京新房从“降价”到“砸盘”

6月中旬,国家统计局公布数据,

5月北京新房价格环比下降1.1%,同比下降1.8%

降幅相对较大,充分说明,新房市场正面临着严峻考验。

5月新房去化有压力,6月压力可能更大,每年6月底前堪称房企“抢收”季,于是月初咱们就跟大家说,可以预见的,未来一个月特价房、工抵房等会比较多。

往年特价房源集中在去化周期长,供应集中的片区,但是今年以来,

大兴、房山、顺义、昌平、朝阳等地的新房都出现特价房情况。

更有甚者打出特价房源68折的噱头,(PS据说周末已经叫停)

但更恐怖的是,几乎贴着成本价的“自杀式”降价并没有带来热销。

5月北京新房网签8153套,较上月下跌11%,已经连续三月下跌。

可以想象,这波降价太猛,把购房人都“打懵了”,

当第一波降价,消费者可能觉得有诚意,考虑买房;

当第二次降价,大家开始犹豫,想着等一等再看看;

当看到第三次降价,市场可能直接就慌了,

毕竟谁也不知道买完会不会继续降价,会不会交房破发?

比降价更恐怖的是预期崩塌……

不过新房市场并不是无底线崩塌,

看到一个小段子,一个渠道大姐,带客户去看房山良乡大学城京熙润府的房,单价已经谈到了3.2万每平。但买房人说,单价能降到3.1万我就买。结果,开发商这边直接扭头就走了。

说明开发商降价也是有底线的。

与新房市场不同,二手房市场成交情况好了很多,但看得出市场还在底部恢复。

02、5月北京二手房成交量增价跌

刚刚过去的5月,北京二手房网签13383套,同比涨0.2%

4月,北京二手住宅网签13354套;

3月,小阳春14280套;

2月,赶上春节6331套;

1月,网签12252套;

但是成交价环比下降1.2%,同比下降8.6%。北京二手房已连续8个月同比下降了。

“以价换量”没跑了

数据表明,5月份北京并没有止跌,反而二手房在加速下跌。这其中,东城、西城、海淀的学区房恐怕是“功不可没”。

03、北京学区房破防了

北京房价下跌这一波虽然是老破小“先动的手”,但是随着时间的发酵,购房人观念的逐渐改变,关键,新一年学区政策改变,北京老旧学区房下跌速度也紧随其后。

由于2024年海淀入学政策改变,蜂鸟家园的最新成交价已降至495万

端午假期,一套43平北向顶层学位占用开间,495万成交了,折合单价11.3万每平。再次刷新了蜂鸟家园的下限。

从2016年的400多万经历2021年高点的900多万,再次回归到400多万,蜂鸟家园经历了学区房起落的一个完整轮回。

曾经的神盘,跌下神坛。

西城德胜片区,也因为跌出了性价比,成交量直线上升。

德胜片区2023年5月-2024年5月,总共成交了738套,而2024年5月单月就成交了106套,是一年来的最高点,占比达14%。

截止到6月10号,德胜片区成交了62套房源,已达5月份的58%,不出意外,很可能6月成交会超过5月。

这里有必要多说一句,学区房下跌并不代表学区不重要了,只要有升学率在,学区房永远有市场,只是存在方式不同了,以往粗暴的过道走廊、学区占坑房可能真的失去市场,未来兼具居住属性的房产才是“鸡娃”群体逐鹿的焦点。

04、6月北京是否后劲乏力?

6月北京二手房环比上涨、同比下跌。

截止到6月16号,北京新房网签1226套,二手房网签6083套。新房日均77套,二手房日均380套。

绿中介后台挂牌降至16.2万套,前台展示138050套。后台还在稳步下降。

从实时成交来看,据统计,截止到6月15号,绿中介二手房成交4355套,日均成交290套。

这个数量什么水平呢?咱们对比一下:

去年6月同期,绿中介实时成交5961套,日均成交397套。同比去年下降了26%。

5月前半个月,绿中介实时成交3685套,环比上涨18%。

按照绿中介在北京市场50%的占有率计算,截止到15号,全北京二手房实时成交大概已接近8000-9000套。

绿中介6月成交量比去年同期少但比上月同期多,表明430、517政策有作用,但并不大。

北京仍需后续政策“加温”。

那么后续北京会出什么政策呢?继续鼓励加杠杆吗?

05、M1破防了

6月中,统计局公布M1增速创1979年有记录以来新低

这意味着什么?

首先再次普及一下货币供应量的概念,

不喜欢这段的朋友可以直接下拉看省流版

货币供应量为观察社会流动性(经济景气)指标之一:

货币供给(M0)= 流通中的货币。就是全社会中流通的现金总和。

狭义货币供给(M1)= 流通中的货币(M0)+企业活期存款+机关团体部队存款(也可以理解为财政存款)+农村存款+个人持有的信用卡类的存款,其中企业活期存款占M1的比重高达 40%以上。

所以M1是观察企业部门对经济看法的重要指标。

这么说吧,如果M1供给量很大,其增速很高,那么这也说明企业部门有大量资金留在活期账户,随时准备进行扩大生产、经营、投资,非常看好未来经济的发展前景。

相反则表示,居民和企业,风险偏好都在下降,不愿意扩大投资(甚至不投资),生产,经营和消费。只想让钱躺在定期账户睡大觉。

省流版:

当前居民部门收入增长上不来,从而降低消费降低欲望。企业赚不到钱,甚至持续亏损,从而降薪裁员,然后员工收入减少、不知道哪天就失业了,从而降低消费降低欲望,这是个很不好的居民-企业-居民反馈和循环……

而居民新增贷款更是同比下滑了80%!

央行的517最核心的思路,就是吸引购房人加杠杆,但是一个月过去效果“显而易见”。

我们再来看看整个一至五月数据。

住户贷款增加8891亿元,其中短期贷款增加293亿元,中长期贷款增加8598亿元,也就是说前五个月住户贷款的增加还不到1万亿元,但是住户存款却增加了7.13万亿元。5月份人民币存款同比多增了4750亿元。

大家不花钱了,不仅不花,还库库还钱,这多少也说明点问题了,

如今“救市”,单从单个维度,加杠杆、放松限购已经不行了,经济组合拳才能应对如此复杂的局面。

今天市场面临的问题可以说是史无前例的,又到了需要“解放思想”的时候了,期待7月重要会议吧。

最后,6月19日晚19点有一场包括北京特价房源推介在内的购房节直播活动,欢迎大家预约围观。返回搜狐焦点首页,查看更多

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